Градостроительный сертификат 2026: что строить без разрешения
Градостроительный сертификат выдают за 30 дней, разрешение тоже. Что освобождает ст. 150 Кодекса 434/2023: постройки до 15 м², дом в селе, ремонт забора.
С 2025 года разрешительные процедуры в строительстве Молдовы регулирует уже не Закон № 163/2010. Его заменил Градостроительный и строительный кодекс № 434/2023, опубликованный 30 января 2024 года. Коротко, по тексту, действующему на 30 октября 2026 года: градостроительный сертификат для проектирования выдают за 30 дней, и действует он не более 36 месяцев. Разрешение на строительство выдают не более чем за 30 дней. Плату устанавливает каждый местный совет. Статья 150 перечисляет работы без документов: ремонт теми же материалами, постройки до 15 м² у частного дома, одноэтажный дом до 150 м² в селе и солнечные панели. Полная процедура описана в руководстве по разрешению на строительство.
Градостроительный сертификат или разрешение на строительство: сроки
Это три разных документа, которые получают в таком порядке. Сроки взяты из Кодекса.
| Документ | Зачем нужен | Срок выдачи | Срок действия | Основание (Кодекс 434/2023) |
|---|---|---|---|---|
| Информативный градостроительный сертификат | Узнать режим участка: что и сколько можно строить | не более 20 рабочих дней | 12 месяцев, не продлевается | ст. 101–103 |
| Градостроительный сертификат для проектирования | Условия, которым должен соответствовать проект | 30 дней | на время проектирования, максимум 36 месяцев | ст. 104–109 |
| Разрешение на строительство | Право начать работы | не более 30 дней | начать нужно в течение 12 месяцев; срок работ указан в разрешении | ст. 148, 151 |
Хотите точную цену для вашей работы?
Цены в таблице ориентировочные. Опишите работу и получите до 3 предложений от проверенных мастеров в вашем районе.
Сертификат для проектирования сообщает проектировщику допустимую высоту, отступы и процент застройки. После выдачи разрешения он считается использованным (ст. 109).
Когда сертификат для проектирования обязателен
Здесь Кодекс изменил правило. Сертификат для проектирования обязателен, только если генеральному градостроительному плану (PUG) населённого пункта больше 10 лет (ст. 104 ч. 2). Если документация моложе, сертификат необязателен. Тогда вы уведомляете примэрию о начале проектирования, а заключения получаете сами (ст. 104 ч. 4 и ст. 107 ч. 8).
Генплан Кишинёва утверждён в 2007 году, поэтому в городе сертификат нужен. В районах спросите в примэрии возраст местного генплана: от этого зависит, подаёте вы заявление или только уведомление.
Для сертификата Кодекс требует письменное согласие собственника и, по обстоятельствам, техническую экспертизу (при реконструкции или усилении), экологическое согласие и заключение по наследию. Требовать другие документы примэрия не вправе (ст. 105 ч. 3). Заключения пожарных и санитарной службы запрашивает сам эмитент, их выдают бесплатно за 5 рабочих дней (ст. 107).
Какие постройки не требуют разрешения (ст. 150)
Без сертификата для проектирования и без разрешения выполняют работы, которые не затрагивают несущую конструкцию, внешний вид и исходные характеристики здания. Кроме того, Кодекс называет:
- Ремонт забора, кровли, покрытия или террасы, если форма, цвета и материалы остаются прежними (п. a).
- Замену полов, дверей и окон с сохранением формы и размеров проёмов (п. b).
- Внутреннюю отделку (п. c) и наружную отделку без изменения фасада и цветов. Утепление освобождено только для фасадов во двор или в переулок, но не для фасадов на улицы и бульвары и не для памятников (п. d).
- Замену и ремонт печей, внутренних систем и оборудования (п. e), вводов сетей в пределах участка (п. f) и подключение к сетям (п. p).
- Перегородки из гипсокартона или панелей, если они не перекрывают эвакуацию и в новой комнате нет нового санузла (п. r).
- Постройки до 15 м² у частного дома, на частном участке, вне охраняемых зон, с отступом от границы и соблюдением пожарных норм (п. l).
- Одноэтажные частные дома до 150 м² для одной или двух семей с хозяйственными постройками на частном участке в сельской местности, вне охраняемых зон (п. t).
- Электростанции на возобновляемых источниках у частных домов, то есть солнечные панели в пределах участка. Проект делают только по электрике и несущей части (п. q и ч. 3).
Исключение: на памятниках истории работы из пунктов a)–k) всё равно требуют разрешения (ч. 2).
Забор, гараж, беседка, пристройка: частые вопросы
| Работа | Без сертификата и разрешения? | Почему |
|---|---|---|
| Ремонт существующего забора теми же материалами и цветом | Да | ст. 150 п. a) |
| Новый забор или забор из другого материала | По тексту — нет | его нет в списке исключений; уточните у главного архитектора |
| Беседка, сарай или летняя кухня до 15 м² у дома | Да, с условиями | п. l): частный участок, отступ от границы, пожарные нормы |
| Гараж 18–20 м² в городе | Нет | больше 15 м² |
| Гараж, сауна или бассейн у дома в селе | Да, по процедуре ПП 585/2024 | п. t); гаражи, теплицы и бассейны приравнены к хозяйственным постройкам |
| Солнечные панели на своём доме | Да | п. q) и ч. (3) |
| Снос или проём в несущей стене | Нет | меняется конструкция; нужна техническая экспертиза |
О постройках больше 15 м² без разрешения Кодекс говорит, что инвестор уведомляет примэрию и берёт на себя риск сноса (п. l). Беседка стоит 8 000–25 000 лей по тарифам MeșterulMeu, забор из профнастила — 300–700 лей за погонный метр. Смотрите обзоры террас и беседок, гаража и погреба и заборов и ворот. О несущей стене читайте в статье о процедуре сноса стены.
Сколько стоят сертификат и разрешение
Фиксированной суммы в Кодексе нет: плату устанавливает местный совет по методике ПП № 578/2024 (ст. 111 и 162). Продление разрешения бесплатно.
В Кишинёве сумму рассчитывают по решению Муниципального совета № 15/3 от 12.12.2024 в зависимости от типа объекта. Платят после подписания документа, через MPay; попросите расчёт в окне приёма до подачи. Для ориентира — тарифы на 2026 год примэрии Гидигича в составе муниципия Кишинёв (решение № 6/1 от 15.12.2025):
| Документ (Гидигич, 2026) | Плата (лей) |
|---|---|
| Сертификат для проектирования, частный дом | 100 |
| Сертификат для гаража, летней кухни, террасы | 100 |
| Информативный сертификат | 200 |
| Разрешение на строительство, одноэтажный дом | 400 |
| Разрешение, дом с этажом или мансардой | 800 |
| Разрешение на вспомогательные постройки | 300 |
| Разрешение на снос | 300 |
Пошлины невелики по сравнению с проектом: проект и документы добавляют 200–400 лей за квадратный метр, то есть 30 000–48 000 лей для дома на 120 м², по расчёту стоимости строительства дома. Отдельно идёт подключение к коммуникациям.
Шаг 1: Узнайте режим участка
До оплаты архитектора запросите информативный сертификат. Вы узнаете функциональную зону, допустимые высоту и отступы и запреты: подтопление, оползни, охраняемая зона. Ответ приходит не позднее чем через 20 рабочих дней.
Шаг 2: Подайте заявление на сертификат для проектирования
Заявление подают онлайн, через портал государственных услуг (система e-permis), или в едином окне примэрии. В Кишинёве окно работает в Главном управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений (ГУАГЗО), бульвар Штефана чел Маре, 83. Сертификат готовят за 30 дней, результат виден и на actpermisiv.gov.md. Сертификат, выданный вне электронной системы, недействителен (ст. 108 ч. 5).
Шаг 3: Закажите проект и его проверку
Аттестованный проектировщик работает в рамках сертификата, затем проект проходит аттестованного верификатора, и его положительное заключение входит в пакет на разрешение. Специалистов можно найти в категории проектирование и архитектура или среди проектировщиков Кишинёва. Цены на проект — в обзоре стоимости проекта дома.
Шаг 4: Получите разрешение на строительство
В пакет входят выписка из проекта (пояснительная записка, генплан, фасады, цвета, организация стройки), согласие собственника, нотариальное согласие совладельцев, заключение верификатора, договор авторского надзора и, где этого требует закон, предварительный сертификат энергоэффективности. Особые заключения нужны только для наследия, сетей, дорог или экологии. Других документов требовать не могут (ст. 148 ч. 4). Разрешение выдают не более чем за 30 дней.
Шаг 5: Начните вовремя и ведите документы
Срок начала работ — не больше 12 месяцев. Продление запрашивают минимум за 10 дней до истечения; его дают один раз, не более чем на 6 месяцев (ст. 151). Если по ходу меняете высоту или пятно застройки, нужно новое разрешение (ст. 152).
В районах и в селе: в чём разница
Документы выдаёт примэрия села или города, где находится участок (ст. 156). Без местного главного архитектора подписывает районный. Для одноэтажного дома до 150 м² в селе Постановление Правительства № 585/2024 вместо документов требует два уведомления: при начале проектирования и перед стройкой, с генпланом и фасадами. На ответ с ограничениями у примэрии каждый раз 15 дней; если ответа нет, можно начинать. Проверка проекта необязательна. Приёмку проводит комиссия из проектировщика, технического надзора и ответственного по исполнению, а акт приёмки служит для регистрации дома в кадастре.
Когда нужен проектировщик и кто вправе строить
Проектировщик нужен для любых работ по разрешению, для сельского дома по ПП 585/2024 и для солнечных панелей. Аттестованный технический эксперт нужен при любом изменении конструкции. Для построек до 15 м² проект необязателен, но схема с расстояниями до границы избавит от споров с соседями.
Физлица могут сами выполнять на своей собственности часть освобождённых работ, но не газовые и не работы с дымоходами, лифтами и общими системами многоквартирных домов (ст. 165 ч. 2). Частные дома до 3 этажей они могут строить под надзором аттестованного технического надзора.
Частые ошибки
- Старые правила. Порога «забор ниже 2 метров» в Кодексе 434/2023 нет; значение имеет список ст. 150.
- Участок куплен без информативного сертификата, а потом оказался в зелёной зоне или зоне подтопления.
- Гараж на 18 м² как «маленькая пристройка». Порог в городе — 15 м².
- Проект меняют по ходу: лишний этаж требует нового разрешения.
- Пропущен срок начала работ без вовремя запрошенного продления.
Если документы уже есть и нужна бригада, оставьте бесплатную заявку и получите предложения от мастеров вашего района.
Правовая основа и источники
Градостроительный и строительный кодекс № 434/2023, консолидированный текст на legis.md (ст. 101–111, 148–152, 156, 162, 165, 387); ПП № 585/2024; паспорта услуг e-permis ГУАГЗО от 20.12.2024; тарифы Гидигича на 2026 год. Проверено на 30 октября 2026 года; местные суммы уточняйте в своей примэрии.
Часто задаваемые вопросы
Сколько стоит градостроительный сертификат в Кишинёве?
Сумма зависит от типа объекта, по решению Муниципального совета № 15/3 от 12.12.2024; попросите расчёт в ГУАГЗО. Для ориентира: в Гидигиче сертификат на дом в 2026 году стоит 100 лей.
Сколько оформляется и сколько действует сертификат?
Сертификат для проектирования выдают за 30 дней, действует он на время проектирования, но не более 36 месяцев. Информативный сертификат выдают не более чем за 20 рабочих дней, он действует 12 месяцев.
Нужно ли разрешение на забор?
Ремонт существующего забора теми же материалами и в том же цвете документов не требует. Нового забора в списке исключений нет, поэтому по тексту нужно разрешение. Уточните у главного архитектора до начала работ.
Можно ли построить беседку или гараж без разрешения?
Да, если площадь до 15 м², постройка стоит у частного дома на частном участке и соблюдает отступ от границы. В селе гараж у дома идёт по процедуре ПП 585/2024. В городе гараж побольше требует разрешения.
Правда ли, что в селе дом можно построить без разрешения?
Да, если это одноэтажный дом до 150 м² для одной или двух семей на частном участке в сельском населённом пункте, вне охраняемых зон. При этом нужны проект, два уведомления в примэрию и приёмка по ПП 585/2024.
Что делать, если примэрия не ответила в срок?
Отправьте заказным письмом уведомление в Национальный антикоррупционный центр и в Национальную инспекцию по техническому надзору о том, что не получили ни документ, ни мотивированный отказ (ст. 108 ч. 6, ст. 148 ч. 18).
Дом построен без разрешения. Можно ли его зарегистрировать?
Частные дома до двух этажей, которые использовались на 30 января 2024 года, Кодекс позволяет зарегистрировать в кадастре до 30 января 2028 года. Нужны нотариальная декларация и справка о возведении строения (8 000 лей в ГУАГЗО). В зонах подтопления и оползней это не применяется.